por Robert Ward Harris 
Decidir vender una propiedad siempre es un momento difícil debido a las circunstancias que nos llevaron a tomar esa decisión. El objetivo de esta guía es brindarle la mayor información posible sobre qué esperar al vender su propiedad en Almería.
elegir un agente inmobiliario
Elegir un agente inmobiliario será, en teoría, el paso más importante al decidir vender una propiedad, y lo que dificulta un poco las cosas es la cantidad de agentes disponibles. Obviamente, necesitaras un agente proactivo que pueda promocionar su propiedad al máximo y, al mismo tiempo, ofrecer comisiones justas. What’s great is that you can see the level of effort agents put into their marketing simply by looking at the quality of the adverts they have listed on their website.
En Medimar Homes nos esforzamos por presentar nuestras propiedades al máximo nivel, ofreciendo fotografías y vídeos profesionales que no exageran la realidad del anuncio, ya que esto solo generaría una impresión negativa en los clientes una vez que vean la propiedad en persona. Esto forma parte del servicio y no tiene cargos ocultos.
También querras encontrar un agente que ofrezca comisiones justas. En Medimar Homes, ofrecemos tarifas asequibles a los vendedores sin gastos iniciales y creemos firmemente que no debemos cobrar por el trabajo hasta que esté terminado.
Finalmente, deberas decidir si deseas anunciar la propiedad con ese agente mediante un contrato de EXCLUSIVIDAD o SIN EXCLUSIVIDAD. La exclusividad le otorga al agente contratado un plazo determinado para vender la propiedad sin la intervención de ningún otro agente, que suele durar seis meses. Este tipo de contrato es beneficioso para el vendedor, ya que suele ofrecer una comisión reducida.
Publicidad de la Vivienda
En Medimar Homes entendemos que el lugar donde se anuncia su propiedad influirá significativamente en la cantidad de clientes potenciales de calidad que recibimos. El marketing ha cambiado drásticamente en nuestro sector durante los últimos 10 a 15 años, donde hemos observado una clara transición de la publicidad física tradicional a una presencia más online.
Gracias a nuestra década de experiencia, podemos garantizar a los vendedores nuestros métodos de publicidad de eficacia comprobada. Siempre que el precio de venta de la propiedad se ajuste al mercado actual, puede estar seguro de que nuestros métodos darán resultados.
Desde redes sociales hasta portales inmobiliarios consolidados, su propiedad tendrá una gran visibilidad. Portales inmobiliarios como Rightmove Overseas, A Place in the Sun, thinkSPAIN e Idealista son líderes actuales en la generación de contactos de alta calidad para propietarios que posteriormente se convierten en compradores.
Si bien la publicidad se ha centrado principalmente en la publicidad online, esto no significa que hayamos abandonado por completo los métodos tradicionales. Gracias a la gran cantidad de revistas y periódicos locales de alta calidad que se distribuyen en la zona, nuestras propiedades también tendrán una gran visibilidad local.
Gastos de venta
Antes de tomar la decisión de vender su propiedad, deberas saber cuánto le costará. Esto se puede dividir en las siguientes categorías, aunque no todas son aplicables:
- Comisión del agente inmobiliario
- Honorarios legales
- Plusvalia
- Capital Gains Tax
- Impuesto de No-Residente
- IBI
- Gastos de Cancelación de una Hipoteca
- Actualizaciones de la propiedad en el Registro
- La comisión que se le debe al agente inmobiliario por la venta de una propiedad dependerá de con quién haya contratado y de las condiciones acordadas. En esta zona, las comisiones suelen oscilar entre el 2,5% y el 5% + IVA.
- Los honorarios legales dependerán del bufete que se encargue de la venta y del trabajo necesario para su cierre. Por experiencia, los honorarios pueden oscilar entre 800€ y 1400€ + IVA.
- El Impuesto Municipal de Plusvalía grava el incremento del valor de los terrenos urbanos durante el tiempo de propiedad. Es importante tener en cuenta que este impuesto se aplica al valor del terreno, y no al de la propiedad en sí, cuando este se transfiere a un nuevo propietario. Su cálculo puede ser complejo, ya que depende en gran medida del tiempo que se haya tenido la propiedad e incluso del ayuntamiento al que pertenezca. A modo de estimación, este impuesto puede rondar los 1.000€, pero conviene que su abogado le explique el importe. No obstante, está exento de este impuesto si ha tenido pérdidas en la venta de la propiedad, incluso si el valor del terreno ha aumentado.
- El Impuesto sobre las Ganancias de Capital que se aplica dependerá de la cantidad de ganancias obtenidas en la venta. Hasta 6.000 € de ganancias tendrán un impuesto del 19% aplicado, entre 6.001 € y 50.000 € es el 21%, entre 50.001 € y 200.000 € es el 23% y cualquier ganancia por encima de 200.000 € tributará al 26%. Sin embargo, este impuesto se aplica a las ganancias en papel, por lo que si ha realizado alguna mejora en la propiedad que haya aumentado su valor, por ejemplo, una nueva cocina o baños, y tiene facturas que lo acrediten, entonces estos gastos se reducen de las ganancias. Otra nota importante es que si la propiedad es su residencia principal, ha vivido allí durante más de 3 años y va a utilizar los fondos de la venta para comprar otra residencia principal, también estaras exento de ganancias de capital.
- El Impuesto de No Residentes se aplica a quienes venden una vivienda vacacional en España y residen en el extranjero. Este impuesto se aplica en el 100 % de los casos si el vendedor no reside en España y equivale al 3% del precio de venta. Si ha tenido pérdidas en la venta de la propiedad y está al corriente en el pago de todos sus impuestos de no residente, esta retención puede ser reembolsada. Si reside en España de forma permanente, estás exento de esta retención, incluso si no es su residencia habitual, simplemente presentando un certificado fiscal que su asesor fiscal puede proporcionarle.
- El IBI es un tema algo más complejo. Dependiendo de dónde busque en línea, encontraras diferentes regulaciones. Originalmente, si era propietario de una propiedad desde el 1 de enero, debías pagar el IBI durante todo ese año natural, incluso si se vende la vivienda el 2 de enero. Sin embargo, una sentencia reciente del Tribunal Supremo contradice esta idea, y lo que vemos con mayor frecuencia es un acuerdo prorrateado entre vendedores y compradores para compartir este gasto. El recibo siempre estará a nombre de los vendedores de la propiedad, quienes generalmente pagarán a los compradores su parte del impuesto municipal correspondiente a los meses que fueron propietarios de la propiedad ese año. Los nuevos propietarios serán responsables de pagarlo, ya que los recibos de IBI no suelen emitirse desde los ayuntamientos hasta julio/agosto.
- Gastos de cancelación de hipoteca. Es evidente que, si existe una hipoteca sobre una propiedad, esta debe liquidarse íntegramente el día de la venta. Sin embargo, algunos desconocen que la cancelación de la hipoteca en el Registro de la Propiedad tiene un coste. Este coste es de aproximadamente 500 € y corre a cargo del vendedor.
– Otras actualizaciones del Registro de la Propiedad. Este gasto se aplica si se han realizado ampliaciones en la propiedad que no constan en la escritura. Esto es muy común, sobre todo en el caso de las piscinas, y su corrección es sencilla. Publicaré otra entrada con más detalle, pero, en esencia, actualizar la descripción de la propiedad en el Registro de la Propiedad puede costar unos 1.500 €.
AVISO LEGAL: Tenga en cuenta que la información anterior se proporciona únicamente con fines educativos, basados en nuestra experiencia en este sector. No podemos garantizar la exactitud de esta información y recomendamos encarecidamente obtener asesoramiento profesional de asesores fiscales, contables o abogados. Las leyes y obligaciones fiscales están sujetas a cambios en cualquier momento.
documentación necesaria para comercializar una propiedad
Para vender una propiedad en Almería tenemos que trabajar de acuerdo con el Decreto 218/2005 que es una ley aprobada en 2006 para todas las agencias inmobiliarias en Andalucía.
Esta ley básicamente decreta que debemos proporcionar información válida y actualizada a los compradores sobre la propiedad que les interesa. Para cumplir con esta regulación, debemos recibir cierta documentación de los vendedores, que incluye lo siguiente:
- Escritura
- Nota Simple Actualizada (Tienen una Duración de 3 Meses)
- IBI más reciente
– Copias de facturas de suministros, incluyendo electricidad, agua, basura y gastos de comunidad si corresponde.
- Un Certificado Energetico o CEE.
– Licencia de Primera Ocupación o Declaración Responsable.
– Un contrato firmado que nos otorga permiso para anunciar la propiedad.
Esta lista puede parecer abrumadora a primera vista, ¡pero estamos aquí para ayudarte! Una vez que recibamos una copia de las escrituras, podremos obtener tanto la nota simple como el certificado de Energetico (CEE). La Nota Simple tiene un coste de 10€ mientras que el CEE cuesta 132.40€. Las copias de las facturas de suministros son algo más difíciles debido a que casi todas las empresas han optado por la digitalización del papel. Sin embargo, si tienes acceso a tu banca online, podrás descargar y compartir los recibos de cada una, incluyendo el IBI si lo tienes domiciliado. El abogado que te haya designado puede obtener la licencia de primera ocupación en el Ayuntamiento y, finalmente, se firmará un contrato al reunirnos en la propiedad para fotografiarlo. Si nos has designado a distancia, simplemente puedes rellenarlo, enviarlo por correo electrónico, firmarlo y devolverlo por correo electrónico.
designar un abogado/Gestor
Si no tiene abogado o gestor, es muy recomendable que le asignen uno para que se encargue de la venta de la propiedad. Esto le ahorrará mucho estrés innecesario y le garantizará que sus intereses estarán protegidos durante todo el proceso de venta.
Dejar un poder notarial a un abogado le evitará tener que viajar continuamente a Almeria, ya que este podrá hacerlo todo por usted. El poder no solo le permitirá firmar documentos con su permiso, sino también asistir a la notaría, depositar los fondos de la venta en el banco que usted elija, transferir fondos al extranjero, cerrar cuentas bancarias, pagar impuestos, etc. En esencia, podrán hacer todo lo necesario para cerrar la venta. Si no tiene un abogado designado y no planea viajar a Almeria, no se preocupe, ya que un poder notarial se puede emitir desde cualquier notaria de España y Europa.
También es muy recomendable contratar a un abogado desde el principio en lugar de esperar a tener un comprador. Este podrá revisar toda la documentación de la propiedad y corregir cualquier problema que deba solucionarse, ya que algunos pueden causar retrasos innecesarios o incluso la cancelación de ventas. Se han mencionado ejemplos como la necesidad de actualizar el catastro para que coincida con la realidad de la propiedad. Si la propiedad se encuentra en suelo urbano, la solución es relativamente sencilla, con mínimos retrasos. Sin embargo, las propiedades en suelo rústico pueden tardar hasta seis meses en corregirse mediante una AFO.
A lo largo de los años, hemos trabajado con numerosos abogados en la zona. A continuación, se presenta una lista que han demostrado una profesionalidad excepcional:
mundi abogados
Maria Maroto & Esther Serrano
info@mundiabogados.com / 0034 950 460 999
Urb. Las Buganvillas 23, Vera Playa, 04621, Almeria.
leticia moreno-torres
Leticia Moreno-Torres & Alicia Serrano
abogada@leticiamorenotorres.es / 0034 950 391 249
Calle Villar 5, Edificio Casino, Office 1º3, Vera, 04620, Almeria (Plaza Mayor de Vera)
Martinez-abarca & muñoz abogados (mam)
Raquel Aragon & Corinne Chérel
vera@mamsolicitors.com / 0034 968 334 439
Calle Villar 5, Edificio Casino, Office 1º6, Vera, 04620, Almeria (Plaza Mayor de Vera)
davies solicitors
Michael Davies & Estefania Escudero
michaeldavies@daviessolicitors.com / 0034 950 472 775
Parque Comercial 50, Mojacar Playa, 04638, Almeria
AM & RG Abogados
Angela Morales & Chloe Milnthorpe
ms1961@icaalmeria.com / 0034 950 478 984
Paseo del Mediterraneo 355, Mojacar Playa, 04638, Almeria
lex consulting
Linda de Rijck
linda@lexconsulting.es / 0034 950 390 995
Calle Mojigato 1, Vera, 04620, Almeria (Enfrente de la Plaza de Toros)
Cabrera Cervantes
Pedro Cabrera Godoy
pedro@cabreracervantes.com / 0034 950 099 400
Avenida Almeria 92, Turre, 04639, Almeria
preparando la propiedad para la venta
Todos sabemos que la primera impresión es fundamental, y esto también aplica al marketing inmobiliario. No solo es importante presentar la propiedad en su mejor momento durante la fase de fotografía, sino que también es fundamental mantener este aspecto. Como agentes, vemos las reacciones de los clientes desde el momento en que entran por la puerta y, aunque muchos afirmamos ser capaces de ver más allá de cualquier defecto que se nos presente, esto, por experiencia, rara vez ocurre, especialmente al comparar propiedades de precio similar con "menos cosas que arreglar".
Con esto en mente, aquí hay algunas recomendaciones que se pueden implementar al momento de preparar una propiedad para el mercado:
– Dé un paseo por la propiedad con los “ojos de un comprador” y verifique si hay pequeños detalles que se puedan arreglar fácilmente, como mosquiteras rotas, bombillas rotas, azulejos sueltos, etc.
- Si la propiedad no se ha pintado en mucho tiempo, sin duda merece la pena invertir en esto. Una propiedad recién pintada es muy valiosa, y aunque le encanten sus paredes verdes o rosas, pintar todo en un tono neutro ayuda a los compradores potenciales a identificarse con la propiedad.
- Asegúrese de que todos sus espacios exteriores, incluyendo jardines y terrazas, estén en buen estado. La gente viene a Almería principalmente por el buen tiempo y la idea de pasar la mayor parte del tiempo en terrazas o jardines. Estos espacios suelen ser los primeros que los clientes buscan y, en última instancia, se convierten en el elemento clave al hacer una lista de propiedades para visitar.
- Puede parecer obvio, pero asegúrese de que la propiedad esté limpia y presentable para los clientes. Con frecuencia, hemos realizado visitas a propiedades con platos sucios y camas sin hacer. Son pequeños detalles, pero tienen un efecto duradero en los clientes. Consejo extra: colocar ambientadores en cada habitación es una forma infalible de que los clientes recuerden su propiedad.
- El acceso a la propiedad es crucial. Si bien podemos trabajar con personas que tienen llaves, muchas veces nos contactan inesperadamente para programar una visita, y es ideal poder simplemente recoger una llave y mostrarla a los clientes en ese momento sin tener que depender de un tercero con poca antelación.
- Si reside en la propiedad a tiempo completo, podría ser conveniente salir de casa en la primera visita y dejarnos con los clientes. Muchos clientes, al visitar la propiedad, sienten que están molestando a los vendedores y pueden hacer una visita rapida simplemente para no molestaros más. También pueden tener inquietudes inexistentes al recorrer la propiedad, que no mencionarán por temor a insultar al vendedor. Sin embargo, cuando solo están con un agente, se sienten más cómodos expresando su inquietud, que puede ser atendida de inmediato. Cuando un cliente solicita una segunda visita a la propiedad, es mejor que los vendedores estén en casa para poder responder a cualquier pregunta específica.
- Finalmente, necesitamos saber qué puede incluirse en la venta de la propiedad. Como práctica habitual, se espera que las propiedades vendidas incluyan todos los accesorios y electrodomésticos. Sin embargo, en cuanto al mobiliario, debemos ser claros desde el momento de la publicación. Si un vendedor está dispuesto a vender la propiedad con muebles, le recomendamos anunciar que la propiedad puede venderse completamente amueblada, sujeto a negociación. No todos los compradores querrán muebles, ya que es posible que ya vivan aquí y no los necesiten, en cuyo caso podemos ayudarles con su retirada. Sin embargo, en la mayoría de los casos, es probable que reciba una oferta por la propiedad que incluya los muebles, pero no los efectos personales.
observaciones finales
Espero sinceramente que esta información le haya resultado útil. En este punto, solo me queda desearle mucha suerte en la comercialización de su propiedad y espero que haya decidido nombrarnos como su agente. Nuestro objetivo es ayudar a nuestros clientes a alcanzar sus metas y sabemos que, trabajando juntos, tenemos mayores posibilidades de lograrlo. Le garantizamos el máximo nivel de marketing y visibilidad, lo que, combinado con el asesoramiento proporcionado anteriormente, nos brindará una gran oportunidad de vender su casa.
Si tiene alguna pregunta de seguimiento que necesite aclaración, no dude en ponerse en contacto con un miembro de nuestro equipo.